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Mietpreisüberhöhung und Mietwucher: Ab wann die Miete strafbar wird
Fachbeitrag im Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
Mietpreisüberhöhung und Mietwucher: Schwellenwerte jenseits der Mietpreisbremse
Eine Zweizimmerwohnung, ortsübliche Vergleichsmiete 9,00 Euro pro Quadratmeter, gefordert werden 14,50 Euro. Das entspricht einer Überschreitung von etwa 61 Prozent. Juristisch handelt es sich hierbei nicht mehr um einen simplen Verstoß gegen die Mietpreisbremse, sondern um einen Sachverhalt, bei dem Bußgeld- und Strafbestimmungen relevant werden.
Das Mietpreisrecht kennt drei Schwellenwerte. Die Mietpreisbremse gemäß § 556d BGB limitiert die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses auf zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete und hat ausschließlich zivilrechtliche Konsequenzen. Liegt die Überschreitung bei mehr als 20 Prozent, greift zusätzlich die Mietpreisüberhöhung nach § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes, eine Ordnungswidrigkeit. Bei einem auffälligen Missverhältnis, das die Rechtsprechung bei Wohnraum ungefähr ab 50 Prozent ansetzt, kommt Mietwucher gemäß § 291 StGB in Betracht, mithin eine Straftat.
Entscheidend ist dabei ein Aspekt, der häufig übersehen wird: Die Prozentgrenzen allein reichen für keinen der beiden Tatbestände aus. Beide erfordern zusätzlich ein subjektives und ein situatives Element, nämlich das Ausnutzen der Marktlage beziehungsweise das Ausbeuten einer Zwangslage. Genau an diesem Punkt scheitern in der Praxis zahlreiche Verfahren.
Der Beitrag systematisiert die Tatbestände, erläutert Sanktionen, Rückforderungsansprüche und Verjährung und zeigt, welche Rolle der Berliner Mietenscan bei der Aufdeckung spielt.
Mietpreisüberhöhung gemäß § 5 WiStG: Überschreitung um mehr als 20 Prozent gegenüber dem Mietspiegel
§ 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes 1954 bedroht das Fordern, Sichversprechenlassen und Annehmen unangemessen hoher Entgelte für Wohnraum mit einem Bußgeld. Erfasst wird nicht nur vorsätzliches, sondern ebenso leichtfertiges Verhalten.
Der Tatbestand verlangt drei Elemente:
- Überschreitung von mehr als 20 Prozent: Das Entgelt muss die üblichen Entgelte für vergleichbaren Wohnraum um mehr als 20 Prozent übertreffen. Bezugspunkt ist die ortsübliche Vergleichsmiete, die in Berlin anhand des Mietspiegels 2026 ermittelt wird.
- Geringes Angebot an vergleichbaren Räumen: Auf dem örtlichen Wohnungsmarkt muss eine Mangellage vorliegen.
- Ausnutzung dieser Mangellage: Die Überschreitung muss gerade auf der angespannten Marktlage beruhen.
Wichtig: Das dritte Element stellt die eigentliche Hürde dar. Die allgemeine Anspannung des Wohnungsmarkts reicht nach der Rechtsprechung nicht aus. Erforderlich ist, dass dem Mieter im konkreten Fall keine zumutbare Ausweichmöglichkeit zur Verfügung stand, er sich also ernsthaft und erfolglos um vergleichbaren Wohnraum bemüht hat. Wer die Wohnung bewusst aus mehreren Alternativen ausgewählt hat, nutzt keine Mangellage im Sinne der Vorschrift aus.
Eine Gegenausnahme enthält § 5 Abs. 2 WiStG: Nicht unangemessen hoch sind Entgelte, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind, sofern sie nicht in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung stehen. Diese Regelung kommt bei hohen Kapitaldienst- oder Instandhaltungslasten zum Tragen, setzt jedoch eine belegbare Kostenrechnung voraus.
Für die Berechnung gilt derselbe Maßstab wie bei der Mietpreisbremse: Verglichen wird die Nettokaltmiete, Betriebs- und Heizkosten bleiben unberücksichtigt. Möblierungszuschläge müssen sich am Zeitwert der Einrichtung orientieren und nachvollziehbar kalkuliert sein.
Die Beweislast trägt die Behörde. Sie muss sowohl die Überschreitung als auch die Ausnutzung der Mangellage nachweisen. In der Praxis führt dies dazu, dass § 5 WiStG seltener zu Bußgeldern führt, als die Anzahl auffälliger Angebotsmieten vermuten lässt. Umgekehrt gilt: Wer die eigene Kalkulation nachweisen kann, verfügt im Verfahren über eine deutlich bessere Position als jemand, der die Vergleichsmiete niemals ermittelt hat.
Mietwucher nach § 291 StGB: Wann die Miete strafbar wird
§ 291 StGB stellt Wucher unter anderem im Zusammenhang mit der Vermietung von Wohnräumen unter Strafe. Die Vorschrift hat einen engeren Anwendungsbereich als § 5 WiStG, die Rechtsfolgen fallen dafür erheblich schwerer aus.
Zwei Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein:
- Auffälliges Missverhältnis: Zwischen der geforderten Gegenleistung und der erbrachten Leistung muss ein auffälliges Missverhältnis bestehen. Bei Wohnraummieten geht die Rechtsprechung von einem solchen Missverhältnis in der Regel ab einer Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um etwa 50 Prozent aus. Eine feste gesetzliche Schwelle gibt es nicht, die Beurteilung hängt vom jeweiligen Einzelfall ab.
- Ausbeutung einer Schwächesituation: Es muss eine Zwangslage, Unerfahrenheit, ein Mangel an Urteilsfähigkeit oder eine erhebliche Willensschwäche des Mieters gezielt ausgenutzt werden.
Klassische Fälle betreffen Personen in dringender Wohnungsnot, Menschen mit unzureichenden deutschen Sprachkenntnissen, Geflüchtete oder Berufsanfänger ohne ausreichende Marktübersicht. Oft kommen weitere Umstände hinzu, beispielsweise die Überbelegung einzelner Zimmer, das Fehlen schriftlicher Mietverträge, ausschließliche Barzahlung oder völlig überteuerte Schlafplätze.
Die Strafandrohung umfasst Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder Geldstrafe. Bei besonders schweren Fällen, etwa wenn gewerbsmäßig gehandelt wird oder der Mieter dadurch in wirtschaftliche Not gerät, droht Freiheitsstrafe zwischen sechs Monaten und zehn Jahren. Die Verfolgungsverjährung liegt im Grundtatbestand bei fünf Jahren.
Wer eine Miete erheblich über dem Mietspiegelwert fordert, sollte seine Kalkulation daher vollständig nachweisen können, bevor behördliche Nachfragen erfolgen.
Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete: Basis für beide Tatbestände
Beide Regelungen setzen an der ortsüblichen Vergleichsmiete an. Ohne verlässliche Bestimmung dieses Wertes ist weder eine Überprüfung der maßgeblichen Prozentgrenzen zur Verteidigung noch zur Geltendmachung von Ansprüchen möglich.
In Berlin bildet der Mietspiegel 2026 die maßgebliche Grundlage. Er erfüllt die Anforderungen eines qualifizierten Mietspiegels gemäß § 558d BGB und gibt für jede Wohnungskategorie eine Spanne samt Mittelwert an. Die Überprüfung erfolgt in vier Schritten:
- Einordnung: Baualtersklasse, Wohnfläche, Ausstattung und Lage legen das passende Mietspiegelfeld fest.
- Mittelwert: Maßgeblich ist der Mittelwert des Feldes, nicht der obere Wert der Spanne.
- Merkmalbewertung: Bad, Küche, Wohnung, Gebäude und Wohnumfeld werden einzeln überprüft, wohnwerterhöhende und wohnwertmindernde Merkmale werden einander gegenübergestellt.
- Prozentrechnung: Auf den ermittelten Wert werden 20 beziehungsweise 50 Prozent aufgeschlagen, um die maßgeblichen Schwellen festzustellen.
Der Anwendungsbereich ist zu beachten. Für bestimmte Wohnungen findet der Mietspiegel keine Anwendung, beispielsweise für preisgebundenen Wohnraum. Fehlt eine passende Mietspiegelkategorie, erfolgt die Bestimmung der Vergleichsmiete auf andere Weise, in Betracht kommen Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten. In Bußgeld- und Strafverfahren wird häufig gutachterlich vorgegangen, da die Behörde die Überschreitung nachweisen muss.
Ein Rechenbeispiel: Ergibt die Einordnung eine ortsübliche Vergleichsmiete von 9,00 Euro je Quadratmeter, liegt die Grenze der Mietpreisbremse bei 9,90 Euro, die Schwelle der Mietpreisüberhöhung bei mehr als 10,80 Euro und der Bereich, in dem ein auffälliges Missverhältnis erörtert wird, ab etwa 13,50 Euro. Bei 60 Quadratmetern entspricht das monatlich 594 Euro, 648 Euro und 810 Euro netto kalt. Die Zahlen dienen als Rechenbeispiel und ersetzen keine Einordnung des konkreten Objekts.
Auch die tatsächliche Wohnfläche spielt eine Rolle. Weicht sie erheblich von der vertraglich angegebenen ab, verändert sich der Quadratmeterpreis und damit die Einordnung in eine der Schwellen.
Bußgeld bis 50.000 Euro und Freiheitsstrafe: Überblick über die Sanktionen
Die rechtlichen Konsequenzen variieren je nach erreichter Stufe.
- Mietpreisbremse, §§ 556d ff. BGB: Die Mietvereinbarung ist unwirksam, soweit die zulässige Höhe überschritten wird. Bußgelder oder strafrechtliche Sanktionen sind nicht vorgesehen.
- Mietpreisüberhöhung, § 5 WiStG: Es handelt sich um eine Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeldrahmen von bis zu 50.000 Euro. In Berlin sind die Bezirksämter zuständig. Die Verfolgungsverjährung liegt bei drei Jahren. Da sowohl das Fordern als auch das Annehmen tatbestandsmäßig ist, kann sich der Verstoß über die gesamte Mietdauer hinziehen.
- Mietwucher, § 291 StGB: Es droht eine Freiheitsstrafe von bis zu drei Jahren oder eine Geldstrafe, in besonders schweren Fällen zwischen sechs Monaten und zehn Jahren. Zuständig ist die Staatsanwaltschaft. Zusätzlich können Nebenfolgen wie die Einziehung des Tatertrags eintreten.
Darüber hinaus entstehen wirtschaftliche Folgen, die in der Praxis häufig schwerwiegender sind als die Sanktion an sich. Ist die Entgeltvereinbarung unwirksam, entfällt der Anspruch auf den überschießenden Mietteil dauerhaft, auch für künftige Zeiträume. Bei Hausverwaltungen und institutionellen Eigentümern drohen zusätzlich Reputationsschäden und interne Compliance-Maßnahmen.
Nicht jede Überschreitung zieht automatisch ein Verfahren nach sich. Fehlt der Nachweis der Ausnutzung der Mangellage oder der Ausbeutung einer Schwächesituation, verbleibt es bei der zivilrechtlichen Rückabwicklung.
Rückforderung überzahlter Miete: Ansprüche und Verjährung
Aus zivilrechtlicher Sicht unterscheiden sich die einzelnen Stufen erheblich, wobei diese Unterschiede direkte Auswirkungen auf die Höhe möglicher Rückzahlungsansprüche haben.
Bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse ist die Vereinbarung gemäß § 556g Abs. 1 BGB unwirksam, sofern sie die zulässige Miete übersteigt. Eine Rückerstattung überzahlter Miete erfolgt allerdings erst ab dem Zeitpunkt, zu dem die Rüge beim Vermieter eingeht. Für Mietverhältnisse, die ab dem 1. April 2020 begonnen haben, reicht hierfür eine formlose Rüge aus.
Bei Mietpreisüberhöhung gemäß § 5 WiStG handelt es sich um ein Verbotsgesetz. Die Entgeltvereinbarung ist nach § 134 BGB nichtig, soweit sie die gesetzlich zulässige Obergrenze überschreitet. Eine vorherige Rüge ist in diesem Fall nicht erforderlich. Der Rückforderungsanspruch ergibt sich aus § 812 BGB und kann auch bereits vergangene Zeiträume umfassen, wobei die gewöhnliche Verjährungsfrist von drei Jahren gilt.
Bei Mietwucher findet zusätzlich § 138 BGB Anwendung. Bei Wohnraummietverträgen wird üblicherweise lediglich eine Teilnichtigkeit der Entgeltvereinbarung angenommen, sodass das Mietverhältnis als solches fortbesteht und dem Mieter die Wohnung erhalten bleibt. Die Rückforderung erfolgt auch in diesem Fall über § 812 BGB.
In der Praxis bedeutet dies: Jenseits der 20-Prozent-Schwelle können Rückforderungen für bereits verstrichene Monate geltend gemacht werden, ohne dass eine vorherige Rüge erforderlich wäre. Der Unterschied zur Mietpreisbremse kann bei langjährigen Mietverhältnissen beträchtliche Summen ausmachen. In beiden Fällen ist eine fundierte Ermittlung der Vergleichsmiete unerlässlich.
Verfahren in Berlin: Mietenscan, Bezirksämter und Mietpreisprüfstelle
Noch bis vor kurzer Zeit erfolgten Ermittlungen zu Mietpreisüberhöhung und Mietwucher nahezu ausschließlich auf Initiative der Betroffenen. Diese Situation hat sich in Berlin im Jahr 2026 grundlegend gewandelt.
Mit Wirkung zum 1. Juni 2026 setzt das Land Berlin einen Mietenscan ein – ein automatisiertes Verfahren zur Auswertung frei zugänglicher Wohnungsanzeigen. Die erste Erfassung umfasste 7.757 Inserate, wovon 4.539 einer Bewertung zugänglich waren. Bei 2.102 dieser Angebote ergab sich der Verdacht eines Verstoßes gegen die geltenden Mietenbegrenzungsvorschriften. Von diesen Verdachtsfällen wiesen 38 Prozent zusätzliche Anhaltspunkte für eine Mietpreisüberhöhung auf, während bei 48 Prozent der Verdacht auf Mietwucher hinzutrat. Die ermittelten Vermieter erhalten von der Sicheres Wohnen AöR eine schriftliche Aufforderung zur Überprüfung und gegebenenfalls Anpassung ihrer Mietforderung. Diese Scanvorgänge erfolgen zunächst in monatlichem Rhythmus.
Parallel dazu existieren zwei weitere Prüfwege:
- Mietpreisprüfstelle: Mieter haben die Möglichkeit, ihre Anfangsmiete unentgeltlich untersuchen zu lassen. Prüfungsgegenstand sind sowohl die Mietpreisbremse als auch die Mietpreisüberhöhung gemäß § 5 WiStG.
- Bezirksämter und Staatsanwaltschaft: Liegen erhebliche Überschreitungen vor, leiten die Bezirksämter Ordnungswidrigkeitenverfahren ein. Sachverhalte mit Wucherverdacht werden zur strafrechtlichen Verfolgung an die Staatsanwaltschaft weitergeleitet.
Wichtig: Eine Benachrichtigung aus dem Mietenscan stellt weder einen Bußgeldbescheid dar noch beinhaltet sie eine verbindliche Rechtsfeststellung. Sie stützt sich auf Inseratsdaten und vermag gesetzliche Ausnahmetatbestände nicht zu berücksichtigen. Ein formelles Verfahren entsteht erst dann, wenn die zuständige Behörde sowohl die Überschreitung als auch sämtliche weiteren Tatbestandsmerkmale nachweisen kann.
Zusammenfassung: Prüfschritte bei Verdacht auf Mietpreisüberhöhung oder Mietwucher
Die prozentualen Schwellenwerte bilden lediglich den Ausgangspunkt der Prüfung, nicht jedoch deren abschließende Bewertung. Eine Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent eröffnet den Tatbestand des § 5 WiStG, während bei etwa 50 Prozent § 291 StGB einschlägig wird. In beiden Konstellationen ist das zweite Tatbestandsmerkmal entscheidend, nämlich die Ausnutzung der Mangellage respektive die Ausbeutung einer Schwächesituation.
Sinnvolle Prüfschritte auf Vermieterseite:
- Vergleichsmiete dokumentieren: Einordnung im Mietspiegel 2026 einschließlich Merkmalbewertung schriftlich festhalten.
- Zuschläge belegen: Möblierung, Modernisierung und Nebenabreden nachvollziehbar kalkulieren.
- Kostenlage aufbereiten: Bei hohen laufenden Aufwendungen die Voraussetzungen des § 5 Abs. 2 WiStG prüfen und belegen.
- Angebot anpassen: Ergibt die Prüfung eine Überschreitung, das Inserat vor Vertragsschluss korrigieren.
Sinnvolle Prüfschritte auf Mieterseite: die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln, die eigene Wohnungssuche und deren Ergebnis dokumentieren, Zahlungsnachweise sammeln und die Ansprüche vor Ablauf der dreijährigen Verjährungsfrist geltend machen.
Bei einer Überschreitung im Bereich von 20 Prozent oder mehr, nach einem Schreiben aus dem Mietenscan, bei einem eingeleiteten Ordnungswidrigkeitenverfahren oder bei Rückforderungen über mehrere Jahre schafft eine mietrechtliche Prüfung der Miethöhe die notwendige Grundlage für die weiteren Schritte.
FAQs – Häufige Fragen
Wenn die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent überschreitet und dabei eine Mangellage an vergleichbaren Wohnungen ausgenutzt wird. Beide Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein, die bloße Überschreitung der Prozentgrenze reicht nicht aus. Erfasst werden sowohl vorsätzliches als auch leichtfertiges Verhalten. Nicht unangemessen hoch sind Entgelte, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters notwendig sind, soweit sie nicht in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung stehen.
Mietwucher erfordert ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, welches die Rechtsprechung bei Wohnraum ungefähr ab einer Überschreitung von 50 Prozent gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete bejaht. Darüber hinaus muss eine Zwangslage, mangelnde Erfahrung, fehlendes Urteilsvermögen oder eine erhebliche Willensschwäche des Mieters ausgenutzt werden. Eine gesetzlich fixierte Prozentgrenze existiert nicht, maßgeblich ist die Beurteilung im Einzelfall.
Die Mietpreisbremse beschränkt die Miete zu Vertragsbeginn auf maximal zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete und entfaltet ausschließlich zivilrechtliche Wirkung. Eine Mietpreisüberhöhung von mehr als 20 Prozent stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit Bußgeld geahndet werden kann. Mietwucher liegt bei einem auffälligen Missverhältnis von ungefähr 50 Prozent vor und erfüllt den Tatbestand einer Straftat. Diese Stufen sind zwar miteinander verbunden, weisen jedoch unterschiedliche Voraussetzungen, Zuständigkeiten und Rechtsfolgen auf.
Der Bußgeldrahmen des § 5 WiStG liegt bei bis zu 50.000 Euro. Die tatsächliche Höhe hängt vom Umfang der Überschreitung, der Zeitdauer, dem Grad des Verschuldens sowie dem erzielten wirtschaftlichen Vorteil ab. In Berlin liegt die Zuständigkeit bei den Bezirksämtern. Die Verfolgungsverjährung beläuft sich bei diesem Bußgeldrahmen auf drei Jahre.
Nein. Bei § 5 WiStG muss ergänzend belegt werden, dass eine Mangelsituation auf dem Markt für vergleichbare Wohnungen gezielt ausgenutzt wurde. Die Gerichte setzen dafür voraus, dass dem Mieter keine angemessene Alternative zur Verfügung stand und er sich vergeblich um entsprechenden Wohnraum bemüht hat. Bei § 291 StGB wird darüber hinaus das Ausnützen einer Notlage oder vergleichbarer Umstände verlangt. Fehlt dieser Nachweis, beschränken sich die Konsequenzen auf das Zivilrecht.
Anhand des Berliner Mietspiegels 2026, einem qualifizierten Mietspiegel. Die Wohnung wird nach Baujahr, Wohnfläche, Ausstattungsmerkmalen und Wohnlage kategorisiert, danach erfolgt die Bewertung der Merkmalgruppen für Badezimmer, Küche, Wohnung, Gebäude sowie Wohnumfeld. Als Vergleichsmaßstab dient die Nettokaltmiete ohne Betriebs- und Heizkosten. Lässt sich der Mietspiegel nicht anwenden, kommen Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten in Betracht.
Ja. Bei einer Mietpreisüberhöhung ist die Entgeltvereinbarung gemäß § 134 BGB unwirksam, soweit sie den zulässigen Rahmen überschreitet, der Erstattungsanspruch ergibt sich aus § 812 BGB. Im Unterschied zur Mietpreisbremse bedarf es keiner vorherigen Rüge, weshalb auch bereits zurückliegende Zeiträume erfasst werden können. Die Ansprüche unterliegen der regulären Verjährungsfrist von drei Jahren.
Normalerweise nicht. Bei Wohnraummietverträgen wird üblicherweise nur die Entgeltvereinbarung teilweise für nichtig erklärt, sodass das Mietverhältnis fortbesteht und der Mieter seine Wohnung behalten kann. In diesem Fall ist lediglich die zulässige Miete zu zahlen. Der darüber hinausgehende Betrag kann zurückverlangt werden.
Der Mietenscan analysiert Wohnungsinserate automatisch und ordnet Verdachtsfälle entsprechend dem Ausmaß der Überschreitung ein. Bei der ersten Auswertung im Juni 2026 lag innerhalb der 2.102 Verdachtsfälle in 38 Prozent zusätzlich ein Verdacht auf Mietpreisüberhöhung vor und in 48 Prozent zusätzlich ein Verdacht auf Mietwucher. Das Anschreiben der Sicheres Wohnen AöR stellt einen Hinweis dar, keinen Bußgeldbescheid. Bei erheblichen Überschreitungen können Bezirksämter oder Staatsanwaltschaft eigene Verfahren eröffnen.
Sobald eine Überschreitung von 20 Prozent oder mehr festgestellt wird, stehen nicht nur mietrechtliche Fragen im Raum, sondern auch Bußgeld- oder strafrechtliche Risiken sowie mögliche Rückforderungen über mehrere Jahre. Rechtliche Beratung ist daher empfehlenswert bei einem laufenden Ordnungswidrigkeitenverfahren, bei staatsanwaltschaftlichen Ermittlungen wegen Mietwucher, bei umstrittener Einordnung nach dem Mietspiegel, bei hohen Möblierungszuschlägen sowie bei der Durchsetzung oder Verteidigung gegen Rückzahlungsforderungen. Ein Rechtsanwalt ermittelt die Vergleichsmiete, prüft die tatbestandlichen Voraussetzungen und stellt die erforderlichen Belege zusammen. Ob eine vorhandene Rechtsschutzversicherung mietrechtliche Streitigkeiten umfasst, kann im Vorfeld geklärt werden.